お客様別案内|株式会社川崎不動産研究所

☑不動産を売買（等価）交換するとき

「希望している価格がつけば不動産を手放したい」と思っている時には、その不動産の「適正な価格」を知っておくことが大切です。

また、不動産を買う時や（等価）交換する時、その売買価格が適正・合法であることを証明するため、他の利害関係人の同意を得るため、第三者に説明を要するため等の場合にも、鑑定評価は有効です。

☑不動産を担保にするとき

不動産を担保に融資を受ける時、「鑑定評価書」があれば融資額の予想が可能で便利です。逆に担保を取る時には、評価額がはっきりしていることが必要です。

また、工場財団を担保にする時には、機械装置などを含む鑑定評価が必要となり、「鑑定評価書」は、各金融機関から高い評価を受けています。

☑相続等で適正な価格が必要なとき

遺産相続で土地、建物などの不動産の分割の際に鑑定評価を受ければ、適正な価格がはっきりし、公平に分割することができます。

代償分割のときは特に鑑定評価は有効です。

また、相続税の申告の際に不動産の適正な時価として利用できます。

☑資産評価をするとき

土地、建物の評価替えをする時や、現在の資産価値を知りたい時には、鑑定評価が必要です。

不動産の価格は流動的なものですから、鑑定評価によって、その時々の価格をしっかり把握しておきましょう。

☑裁判や課税上の不服申し立てなどのとき

裁判上の争いや課税上の不服申し立てなどのとき、鑑定評価は有効に役立ちます。

☑共同ビルの権利調整や再開発関連などのとき

共同ビルの権利調整や再開発関連の場合、権利関係が複雑かつ煩雑です。それらをスッキリさせ、無用のトラブルを防ぎ、スムーズに進めるためにも、客観的で公平な鑑定評価が不可欠です。

☑減損会計、現物出資、会社分割、会社合併、M&A等で不動産を移転するとき

減損会計、現物出資、会社分割、会社合併、M&A、また法人から個人へ、個人から法人へ不動産を移転するとき、次の目的に対し鑑定評価は有効です。

●その譲渡価格が適正・合法であることを証明するため
●他の利害関係人の同意を得るため
●第三者に説明を要するため
●社内の稟議・決裁を得るため など

さらに、企業評価・M&A仲介コンサルティングも承ります。

☑借地権・底地（貸宅地）の評価額に不満があるとき

通常、借地権・底地の評価は「財産評価基本通達の路線価図」の正面路線価に付されている借地権割合によって評価されています。

例えば、記号「D」なら借地権割合は60％、底地の割合は40％と評価されています。

しかし鑑定評価では、以下のような要因をあらゆる観点から総合的に勘案し、複数の鑑定評価手法によって借地権価格を求めます。

●地域の借地権取引の実態
●有償での創設借地権か自然発生借地権か
●契約時の一時金の額とその契約条件
●将来見込まれる一時金の額とその契約条件
●原借地権か転借地権か
●地上権か賃借権か
●地上建物が堅固か非堅固か、またその残存耐用年数
●居住用か営業用か
●契約期間、特約条項の定めや借地権の登記の有無
●将来における賃料改定の実現性とその程度

このような手法の違いによる結果、路線価図ではたとえ借地権割合が60％の地域であっても、鑑定評価による対象地は80％や40％であったり、極端な例では0％、つまり借地権が発生していない価格となる場合もあります。

これらのことは、底地の価格あるいは賃料及びその敷地の価格についても同様です。

☑企業不動産（CRE）の「公正価値」を測定する必要があるとき

IFRSとは世界共通の会計基準で、現在では世界の100ヶ国以上が採用しています。
IFRSが導入された場合、企業不動産（CRE）は時価すなわち「公正価値」で判断されるようになります。その場合、鑑定評価が有効となります。
またCRE戦略策定のきっかけにもなります。

☑以下のような場合、路線価等より鑑定評価額の方が低くなる場合があります

不動産に個別性が強い場合や周辺の環境条件が劣る場合

●土地の形状が極端に劣る（不整形）場合
●本件土地が道路面より低い場合、高い場合
●土地の面積が極端に大きい場合又は小さい場合
●土地の全体又は一部が法面もしくは崖地の場合
●付近の騒音、振動等が大きい場合
●付近に悪臭の発生源が存在する場合
●付近に嫌悪施設（ゴミ焼却施設、墓地等）が存在する場合
●建築基準法等の規制・用途、容積率規制等により通常の建物が建築できない場合
●当該土地の上空に高圧線が通過していたり、鉄塔が付近に存在する場合
●当該土地に土壌汚染が認められる場合等、鑑定評価が特に有効な場合があります

路線価は相続及び贈与の際の土地評価に便宜的に適用できる価格であり、親族間あるいは同族会社間での不動産の取引時には路線価をそのまま適用できません。

そもそも路線価は公示価格ベースの80％であることから、路線価を0.8で割り戻したものが正常の時価とされます。

☑地代、契約更新料、名義書替料、立退料なども鑑定評価の対象です

貸しビルやマンションなどの家賃を適正に決めたいときや、地代、契約更新料、名義書替料、立退料なども鑑定評価の対象になります。
また、借地権、借家権、区分所有権などの財産価値判定の根拠として鑑定評価が有効となります。

☑裁判や課税上の不服申し立てに鑑定評価が有効

裁判上の争いや課税上の不服申し立てなどのとき、鑑定評価は有効に役立ちます。

☑客観的で公平な鑑定評価は不可欠

共同ビルの権利調整や再開発関連の場合、権利関係が複雑かつ煩雑です。それらをスッキリさせ、無用のトラブルを防ぎ、スムーズに運ぶためにも、客観的で公平な鑑定評価が不可欠です。

☑再建計画の策定や債権者との交渉に鑑定評価は不可欠

経営破綻した企業などの資産価値の把握は、再建計画の策定や債権者との交渉に鑑定評価は不可欠のものとなります。

☑不動産を売買（等価）交換するとき

「希望している価格がつけば不動産を手放したい」と思っている時には、その不動産の「適正な価格」を知っておくことが大切です。

また、不動産を買う時や（等価）交換する時、その売買価格が適正・合法であることを証明するため、他の利害関係人の同意を得るため、第三者に説明を要するため等の場合にも、鑑定評価は有効です。

☑鑑定評価書があれば融資額の予想が可能

不動産を担保に融資を受ける時、「鑑定評価書」があれば融資額の予想が可能で便利です。逆に担保を取る時には、評価額がはっきりしていることが必要です。

また、工場財団を担保にする時には、機械装置などを含む鑑定評価が必要となり、「鑑定評価書」は、各金融機関から高い評価を受けています。

☑すでに納付した相続税の還付を受けたいとき

土地評価を見直すことによって、一度納めた相続税が還付される可能性があります。申告後5年以内が対象で、必要書類は「相続税申告書」のみです。

還付の可能性について無料で概算査定いたします。完全な成功報酬なので還付されなかった場合も安心です。

☑地代、契約更新料、名義書替料、立退料なども鑑定評価の対象です

貸しビルやマンションなどの家賃を適正に決めたいときや、地代、契約更新料、名義書替料、立退料なども鑑定評価の対象になります。

また、借地権、借家権、区分所有権などの財産価値判定の根拠として鑑定評価が有効となります。

☑資産評価をするとき

土地、建物の評価替えをする時や、現在の資産価値を知りたい時には、鑑定評価が必要です。

不動産の価格は流動的なものですから、鑑定評価によって、その時々の価格をしっかり把握しておきましょう。

☑コンサルティングも承ります

あなたがお持ちの不動産を、さらに有効にご利用いただけるように、いろいろなご相談をうけたまわっております。
各種事業や土地有効活用等に関するコンサルティング業務、不動産に関する市場調査、分析業務といったものから鑑定評価に伴う交渉（価格・家賃交渉など）まで幅広く対応致します。

☑裁判や課税上の不服申し立てに鑑定評価が有効

裁判上の争いや課税上の不服申し立てなどのとき、鑑定評価は有効に役立ちます。

☑客観的で公平な鑑定評価は不可欠

共同ビルの権利調整や再開発関連の場合、権利関係が複雑かつ煩雑です。それらをスッキリさせ、無用のトラブルを防ぎ、スムーズに運ぶためにも、客観的で公平な鑑定評価が不可欠です。

☑減損会計、現物出資、会社分割、会社合併、M&A等で不動産を移転するとき

減損会計、現物出資、会社分割、会社合併、M&A、また法人から個人へ、個人から法人へ不動産を移転するとき、次の目的に対し鑑定評価は有効です。

・その譲渡価格が適正・合法であることを証明するため
・他の利害関係人の同意を得るため
・第三者に説明を要するため
・社内の稟議・決裁を得るため など

さらに、企業評価・M&A仲介コンサルティングも承ります。

☑評価手法が異なるためご期待に沿えるケースが多くあります

通常、借地権・底地の評価は「財産評価基本通達の路線価図」の正面路線価に付されている借地権割合によって評価されています。

例えば、記号「D」なら借地権割合は60％、底地の割合は40％と評価されています。

一方、鑑定評価では以下のような要因をあらゆる観点から総合的に勘案し、複数の鑑定評価手法によって借地権価格を求めます。

・地域の借地権取引の実態
・有償での創設借地権か自然発生借地権か
・契約時の一時金の額とその契約条件
・将来見込まれる一時金の額とその契約条件
・原借地権か転借地権か
・地上権か賃借権か
・地上建物が堅固か非堅固か、またその残存耐用年数
・居住用か営業用か
・契約期間、特約条項の定めや借地権の登記の有無
・将来における賃料改定の実現性とその程度

このような手法の違いによる結果、路線価図ではたとえ借地権割合が60％の地域であっても、鑑定評価による対象地は80％や40％であったり、極端な例では0％、つまり借地権が発生していない価格となる場合もあります。

これらのことは、底地の価格あるいは賃家及びその敷地の価格についても同様です。

☑以下のような場合、路線価等より鑑定評価額の方が低くなる場合があります

不動産に個別性が強い場合や周辺の環境条件が劣る場合

・土地の形状が極端に劣る（不整形）場合
・本件土地が道路面より低い場合、高い場合
・土地の面積が極端に大きい場合又は小さい場合
・土地の全体又は一部が法面もしくは崖地の場合
・付近の騒音、振動等が大きい場合
・付近に悪臭の発生源が存在する場合
・付近に嫌悪施設（ゴミ焼却施設、墓地等）が存在する場合
・建築基準法等の規制（用途、日影、容積率規制等）により通常の建物が建築できない場合
・当該土地の上空に高圧線が通過していたり、鉄塔が付近に存在する場合
・当該土地に土壌汚染が認められる場合等、鑑定評価が特に有効な場合があります

路線価は相続及び贈与の際の土地評価に便宜的に適用できる価格ですが、親族間あるいは同族会社間での不動産の取引時には路線価をそのまま適用できません。

そもそも路線価は公示価格ベースの80％であることから、路線価を0.8で割り戻したものが正常の時価とされます。