不動産鑑定士とは|株式会社川崎不動産研究所

お電話またはお問い合わせフォームよりご相談ください。
不動産の用途やご希望をお伺いし、概算額を算出したうえで、鑑定評価の必要性を確認します。必要な資料についても、ご相談内容に応じてご案内いたします。

ご相談時の内容にてご納得頂けましたら正式にご依頼下さい。 正式ご依頼後のキャンセルは、ご依頼後に進めた作業分の実費をお支払い頂きます。

正式依頼後はただちに下記の調査を開始いたします。

・現地調査 ・法務局・市役所などで調査
・不動産鑑定士協会などで資料調査
・不動産業者などで市場調査

各調査が完了後、書類作成に着手いたします。

納品前にご確認いただきます。

鑑定評価書を納品いたします。
鑑定評価書は裁判所などでも有効な証明書です。

コンサルティングに関してもご依頼頂いていた場合はこのまま家賃交渉などに移行するケースもあります。

全ての業務を遂行完了後に報酬をお支払いいただきます。

事後のトラブルなどもお気軽にご相談下さい。不動産のスペシャリストとして万全のアフターフォローをいたします。

A. 不動産の経済価値を価格化及び説明する行為です

「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利）の経済価値を判定し、その結果を価格化及び説明する行為を指し、書面化したものを「鑑定評価書」と呼びます。なお、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となります。

A. 景観取りひとつとされる国家資格で、不動産のエキスパートです

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格です。その合格率は2〜3％と低く、三大国家試験と称される事もあります。
また不動産鑑定士は、国家試験と実務経験を経て国土交通省に登録されます。「不動産の鑑定評価とは？」の項でもお答えしているように、不動産鑑定士でない者が不動産の鑑定評価を行うことは法律で禁止されており刑事罰の対象となっています。

A. 主に鑑定評価、賃料評価、コンサルティング等を行います

私達不動産鑑定士の仕事には、価格、賃料の鑑定評価、コンサルティングといったものがあります。また価格や賃料の鑑定評価には、目的別に公的評価と一般の鑑定評価に分ける事ができます。

【公的評価】
土地取引の指標となるほとんどの公的な評価に係わります。

・国が行う地価公示の鑑定評価
・都道府県が行う地価調査の鑑定評価
・相続税の算定基礎となる相続税路線価の標準地の鑑定評価
・固定資産税の算定基礎となる標準地の鑑定評価
・その他、府、市町村、近畿財務局等

【一般の鑑定評価】
一般の鑑定評価は下記の場合などにご依頼頂いております。

・個人、企業の不動産売買の参考としての評価
・地代・家賃の新規設定及び更新・改定時の評価
・相続時における資産価値（相続税申告のため）の評価
・個人、企業の現物出資の際の時価の把握
・金融機関における担保価値の把握
・係争事件の裁判の資料
・不動産の証券化のための評価
・減損会計における評価
・会社更生法や民事再生法の要請に伴う資産評価
・会社合併時における資産評価
・独立行政法人化に伴う資産評価
・他

【コンサルティング】
不動産に関する高度な専門家として鑑定評価以外の様々な業務を行います。

・各種事業のコンサルティング業務
・土地有効活用等のコンサルティング業務
・不動産に関する市場調査、分析業務
・鑑定評価に伴う交渉（価格・家賃交渉など）
・他

A. 以下の評価手法を併用し、個別的要因を考慮して算出します

複雑で専門的な方法により評価しますが、いずれも下記の「価格の3面性」という考え方が基盤にあります。

■ 費用性（コスト）

対象となる不動産がどのくらいの費用で作られているのか。

■ 市場性（取引価格）

対象となる不動産が市場でどのくらいの価格で取引されているのか。

■ 収益性（便益）

対象となる不動産を利用する事でどのくらいの収益が見込めるか。

この考え方に則り、主に大別した次の3手法を適用して算出します。

【原価法】・費用性

価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って不動産価格を算出する方法です。

【取引事例比較法】・市場性

類似した不動産の取引事例に基づいて不動産価格を算出する方法です。近隣地域及び同一需給圏内の類似地域で取引された対象不動産に似た条件の不動産の価格を調査し、個別的要因などによる補修正を行って価格を算出します。

【収益還元法】・収益性

不動産の運用によって期待される見込み収益（賃料）に基づいて不動産価格を算出する方法です。年間の賃料（厳密には賃料から諸経費を控除した純収益）を、物件の種類や条件といった個別的要因で補正した還元利回りで還元することで収益価格を算出します。

その他の手法

対象地の面積が広い場合に、

【開発法】・投資採算性

例えば「更地を一体利用」することが合理的と認められるときは、価格時点において当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して対象不動産の価格を算出します。

以上は不動産の「価格」を求める場合の鑑定評価の手法ですが、その他に「賃料（家賃、地代）」を求める場合の鑑定評価の手法があり、さらに資料には「新規賃料」と「継続賃料」があります。

A. 異なるケースのほうが多いでしょう

不動産の鑑定評価額は不動産の経済価値に基づいた価格ですが、売買価格は必ずしもそうとは限りません。

たとえば、不動産の経済価値に基づいた場合は100万円／坪と評価される土地（商業地）でも130万円／坪で売買される事があります。その理由は競争原理が働いたり、特殊な利用方法等といった要素に起因して130万円／坪でも十分採算が取れる見込みがあるなど、それらの理由で特定評価額として売買されることも珍しくありません。

この30万円／坪という差は不動産の経済価値以外のものです。鑑定評価額は通常の常識人による合理的かつ合法的な使用を前提とした価格です。

A. 最低15万円から！

当社では個人・法人を問わず最低15万円からご依頼を承ります。「報告書」形式ではそれ以下でも可能です。

まずはお電話などで詳しくお聞かせ頂き、鑑定の必要があるかどうかをお答えします。また、全国どこでも賜ります。

正式なご依頼までは無料ですので「こんなケースは？」とお気軽にご相談下さい。

※どこからが有料なのかといった詳細は「鑑定までの流れ」をご確認下さい。

A. 不動産の価格及び賃料の決定に関する公的かつ最高の証明書です

国家資格者である不動産鑑定士だけが発行出来る、価格、賃料決定に関する公的かつ最高の証明書です。例えば価格に関する紛争などで裁判所より鑑定が要請されるケース等があり、その場合は不動産鑑定士の発行する鑑定評価書が証明書類として有効です。

A. 鑑定費用ほどの金銭的メリットがない、目的が達成出来そうにないなど

前もってご依頼の内容、ご希望等を伺ってお客様にとって鑑定評価が必要かどうか判断させていただきます。

※ご相談時に算出した査定額はあくまでも机上計算によるものですので正式な鑑定評価額とは異なります。

A. 事前にお問合せ頂ければ歓迎致します

お越し頂く際は、必要資料などお願いすることがありますので事前にご連絡下さい。

土日でも承ります。