サービス内容|株式会社川崎不動産研究所

☑不動産を売買（等価）交換するとき

「希望している値段がつけば不動産を手放したい」と思っている時には、その不動産の「適正な価格」を知っておくことが 大切です。また、不動産を買う時や（等価）交換する時、その売買価格が適正・適法であることを証明するため、他の利害関係人の 同意を得るため、第三者に説明を要するため等の場合にも、鑑定評価は有効です。

☑鑑定評価書があれば融資額の予想が可能

不動産を担保に融資を受ける時、「鑑定評価書」があば融資額の予想が可能で便利です。
逆に担保を取る時には、評価額 がはっきりしていることが必要です。
また、工場財団を担保にする時には、機械装置などを含む鑑定評価が必要となり、「鑑定評価書」は、各金融機関から高い 評価を受けています。

☑相続等で適正な価格が必要なとき

遺産相続で土地、建物などの不動産の分割の際に鑑定評価を受ければ、適正な価格がはっきりし、公平に分割すること ができます。代償分割のときは特に鑑定評価は有効です。
また、相続税の申告の際に不動産の適正な時価として利用できます。

☑相続した土地が５００㎡を超えているとき

相続した土地が地積規模の大きな宅地の評価をされれば、広大地補正率が適用されて土地の評価額が通常の５７.５％～３５％に下がり、大きな節税効果が期待できる、という大変メリットの大きい重要なポイントです。
相続税の申告時における土地の評価は、通常、財産評価基本通達に則って評価されることとなりますが、地積規模の大きな宅地の評価の判定は、通達第24条4項において、地積規模の大きな宅地の評価が規定されており、地積規模の大きな宅地の評価に該当する土地については、広大地補正率が適用されることになります。
地積規模の大きな宅地の評価の判定には不動産に関する専門的な知識が必要となります。
当社では無料でご相談を承っております。相続した土地が５００㎡を超えていたらまずご相談下さい。地積規模の大きな宅地の評価の適用が可能かどうか無料でお答えさせていただきます。

☑すでに納付した相続税の還付を受けたいとき

土地評価を見直すことによって一度納めた相続税が還付される可能性があります。申告後５年以内が対象で、 必要書類は「相続税申告書」のみです。
還付の可能性について無料で概算査定いたします。完全な成功報酬なので還付されなかった場合も安心です。

☑資産評価をするとき

土地、建物の評価替えをするときや、現在の資産価値を知りたいときには、鑑定評価が必要です。
不動産の価格は流動的なものですから、鑑定評価によって、その時々の価格をしっかり把握しておきましょう。

☑裁判や課税上の不服申し立てに鑑定評価が有効

裁判上の争いや課税上の不服申し立てなどのとき、鑑定評価は有効に役立ちます。

☑客観的で公平な鑑定評価は不可欠

共同ビルの権利調整や再開発関連の場合、権利関係が複雑かつ煩雑です。それらをスッキリさせ、無用の トラブルを防ぎ、スムーズに運ぶためにも、客観的で公平な鑑定評価が不可欠です。

☑減損会計、現物出資、会社分割、会社合併、Ｍ＆Ａ等で不動産を移転するとき

減損会計、現物出資、会社分割、会社合併、Ｍ＆Ａ、また法人から個人へ、個人から法人へ不動産を移転するとき、 次の目的に対し鑑定評価は有効です。

・その譲渡価格が適正・適法であることを証明するため
・他の利害関係人の同意を得るため
・第三者に説明を要するため
・社内の稟議・決裁を得るため　などなど

さらに当社では企業評価・Ｍ＆Ａ仲介コンサルティングも承ります。お気軽にご相談下さい。

☑算出手法が異なるためご期待に沿えるケースが多くあります

通常、借地権・底地の評価は「財産評価基準書の路線価図」の正面路線価に付されている借地権割合によって 評価されています。

◆路線価ベース・・・例えば、記号「Ｄ」なら
借地権割合は６０％、底地の割合は更地価格マイナス借地権割合で４０％と評価されています。

◆鑑定評価では
下記ａ～ｊにおける要因をあらゆる観点から総合的に勘案し、しかも複数の鑑定評価の手法によって 借地権価格を求めます。

ａ．地域の借地権取引の実態、
ｂ．有償での創設借地権か自然発生借地権か
ｃ．契約時の一時金の額とその契約条件
ｄ．将来見込まれる一時金の額とその契約条件
ｅ．原借地権か転借地権か
ｆ．地上権か賃借権か
ｇ．地上建物が堅固か非堅固か、またその残存耐用年数
ｈ．居住用か営業用か
ｉ．契約期間、特約条項の定めや借地権の登記の有無
ｊ．将来における賃料改定の実現性とその程度

このような手法の違いによる結果、路線価図ではたとえ借地権割合が６０％の地域であっても、
鑑定評価によると対象地は８０％や４０％であったり、極端な例では０％・・・つまり借地権が発生して
いても借地権価格が発生していない場合もあります。

これらのことは、底地の価格あるいは貸家及びその敷地の価格についても同様といえます。

☑企業不動産（ＣＲＥ）の「公正価値」を測定する必要があるとき

ＩＦＲＳとは世界共通の会計基準で、現在では世界の１００ケ国以上が採用しています。ＩＦＲＳが導入された場合、企業不動産（ＣＲＥ）は時価すなわち「公正価値」で判断されるようになります。その場合特に鑑定評価が有効となります。
またＣＲＥ戦略策定のきっかけにもなります。

☑以下のような場合、路線価等より鑑定評価額の方が低くなる場合があります

◆不動産に個別性が強い場合や周辺の環境条件が劣る場合

土地の形状が極端に劣る（不整形）場合
本件土地が道路面より低い場合、高い場合
土地の面積が極端に大きい場合又は小さい場合
土地の全体又は一部が法面もしくは崖地の場合
付近の騒音、振動等が大きい場合
付近に悪臭の発生源が存在する場合
付近に嫌悪施設(ゴミ焼却施設、墓地等)が存在する場合
建築基準法等の規制(用途、日影、容積率規制等)により通常の建物が建築できない場合
当該土地の上空に高圧線が通過していたり、鉄塔が付近に存在する場合
当該土地に土壌汚染が認められる場合等、鑑定評価が特に有効な場合があります。

路線価は相続及び贈与の際の土地評価に便宜的に適用できる価格ですが、親族間あるいは同族会社間での不動産の取引時には路線価をそのまま適用できません。

そもそも路線価は公示価格ベースの80％であることから路線価を0.8で割り戻したものが正規の時価とされます。

☑地代、契約更新料、名義書替料、立退料なども鑑定評価の対象です

貸しビルやマンションなどの家賃を適正に決めたいときや、地代、契約更新料、名義書替料、立退料なども鑑定評価の対象になります。また、借地権、借家権、区分所有権などの財産価値判定の根拠として鑑定評価が有効となります。

☑裁判や課税上の不服申し立てに鑑定評価が有効

裁判上の争いや課税上の不服申し立てなどのとき、鑑定評価は有効に役立ちます。

不動産のプロ

●不動産鑑定士
●宅地建物取引主任者
●マンション管理士
●管理業務主任者

お金のプロ

●ファイナンシャルプランナー（CFP）
●1級ファイナンシャル・プランニング技能士
●証券外務員（二種）
●損害保険代理店（普通）

【不動産活用設計】
●低金利時代・中小・作成活用・投資分析・など
●不動産・物件選定・事業用地・賃貸住宅
●高齢・次世代の交流・活用・相続・贈与
●カウンセリング・賃貸経営の運営による
●財務・経済・税務等・民事その他の行政
●法律

【金融資産活用設計】
●投資等・トレーディング・資産形成・金融商品
●保険・相続準備の提案・ポートフォリオの提案
●受託等の作成
●ファイナンシャルプランニングの作成

【ファイナンシャルプランニング】
●ライフプランニング
●リスクマネジメント
●金融資産・マネー
●不動産・住宅
●税金

【タックスプランニング】
●節税対策・納税対策
●相続税・贈与対策

【リスク管理・保険】
●生命保険・損害保険
●保険見直し
●1級FP技能士

【実務経験・資格等】
●生命保険・損害保険
●1級FP技能士
●CFP
●宅地建物取引主任者

■各専門家のご紹介
弁護士・公認会計士・税理士・司法書士・土地家屋調査士・社会保険労務士・中小企業診断士・弁理士・行政書士・リフォーム業者・建築施工業者 等

■一般の方はアドバイザーとは
●不動産取引がいくらのことにお悩みですか？
●タイムリーに情報を提供してくれる
●利益するための材料を適切に与えてくれる
●わかりやすく解説してくれる
●継続的に頼れるためのアドバイスがある

今の家賃があまりにも高止まりしているので、弁護士の先生に相談したところ、
適正な家賃を不動産鑑定士に鑑定評価してもらいましょうと言われました。

鑑定結果はやはり大分低めの家賃となりました。
それを基に弁護士の先生に交渉していただいたところ概ね当方の希望どおり家賃の値下げに成功しました。

鑑定評価書が説得力のある内容であったものと思います。

父親が亡くなって相続が発生しました。貸し家や貸し地その他全部で５０件ほどの不動産があり、相続税も膨大な金額が算定されました。

申告期限まであと２ケ月あまりとなった頃、顧問税理士の先生のご紹介で鑑定評価をしてもらうことになりました。実際に鑑定評価がメリットがあるかどうかも不安でしたが、事前の無料査定でメリットのある不動産（約３０件）を鑑定評価していただきました。

その結果約３７４０万円の評価額減となり、今でも信じられないような気持ちです。

東京都内で区分所有建物（結婚式場）の権利関係についてもめている案件がありました。旧知の大阪市内の不動産会社に東京都内の不動産鑑定士を紹介していただきましたが、低予算かつ複雑な案件であるため断られてしまい途方にくれていたところ、同じ不動産会社にもう一人大阪市内の川崎不動産鑑定士を紹介していただきました。

出張費込みで予算内で鑑定評価を引き受けていただました。その結果、こちらの希望する適正な鑑定評価をしていただき相手先との交渉に臨むことができました。

妻がそのお父様から相続時課税加算制度を利用して贈与を受けることになりました。
その物件は繁華街の真ん中にあって評価額はかなりの高額になりそうでした。

ただ、建物（ＳＲＣ地下１階付７階建）はかなり古く、また雑排水槽の漏水等の修理・全体の大規模改修等に膨大な費用がかかる予定でした。それらのことは相続税評価基準では織り込めなかったので鑑定評価をしてもらうことになりました。

その結果、えっこんなに低い評価額でいいのと思いましたが、制度の限度内に納まり大変喜んでいます。

父親が亡くなって相続が発生し、顧問税理士の先生に相続税の申告をお願いしました。相続した土地は第一種低層住居専用地域内の閑静な住宅街にありました。

ところがその土地といえば、ほとんどが斜面で狭い間口の真ん中に電柱が立っているし、土地はバナナのような不整形地でした。顧問税理士の先生が評価したところ６３００万円ほどになるとのこと。

そんな価格ではとても買い手（市場性）はないだろう、ということでその先生のご紹介で川崎不動産鑑定士に鑑定評価をしてもらうことになりました。

その結果なんと評価額が１７００万円になり、ただただ驚いている次第です。

市内に①事務所・倉庫②工場・居宅があり、
①は社長個人の所有、②は会社の所有となっていました。
このたび①と②を交換することになりました。

固定資産税証明書による課税上の評価額では両者の差額が高い方の①の価格の約３４％あり、交換の特例（２０％以内）が使えませんでした。

そこで顧問税理士の先生のご紹介で鑑定評価をしてもらうことになりました。

②の土地の所有形態の関係から「限定価格」の概念も取り入れて鑑定評価をしていただいたところ、その差額が約１２％に縮小して無事交換することができました。

大阪府内に自宅があり、財産分与のため適正な時価を急遽評価する必要ができました。時間もなく何しろ遠方のため、どうしたものかとインターネットで調べていると大阪市内の (株)川崎不動産研究所のサイトを見つけました。早速電話で相談したところ、手持ちの古い登記簿のコピーだけ送付すればすぐに取り掛かるとのこと、また、鑑定報酬の予算があ まり準備できなかったのですが、こちらの提示額で引き受けて下さいました。そして程なくして鑑定評価書が送られてきました。迅速に対応していただき無事期限内に間に合わすことができました。

所有している土地について、今後売却するか、そのまま保有するか迷っており、一度きちんと価値を知りたいと思い相談しました。

不動産鑑定というと難しいイメージがありましたが、土地の状況や評価の考え方について分かりやすく説明していただき、納得して判断することができました。

すぐに売却するという結論ではなく、まず現在の価値を把握できたことで、今後について落ち着いて考えられるようになりました。