税理士や公認会計士の先生方は企業経営者のよき相談役。日常の経営問題に関する相談や不動産に関する 相談を経営者から受ける事も少なくない事でしょう。
不動産売買に関する相談を受けた
不動産を担保にするといった相談を受けた
遺産相続などの相談を受けた
評価替えや現在の価値に関する相談を受けた
裁判や課税上の不服申し立てといった相談を受けた
共同ビルの権利調整や再開発関連の相談を受けた
減損会計や不動産の移転に関する相談を受けた
借地権や底地の評価額に関する相談を受けた
国際会計基準（ＩＦＲＳ）の適用の相談を受けた
路線価等より安くならないかと相談を受けた
豊富な経験と、多数資格の保有者だから可能な“異なる専門的観点からの分析”。 ケースバイケースで柔軟に対応致し ます！
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「希望している値段がつけば不動産を手放したい」と思っている時には、その不動産の「適正な価格」を知っておくことが 大切です。 また、不動産を買う時や（等価）交換する時、その売買価格が適正・適法であることを証明するため、他の利害関係人の 同意を得るため、第三者に説明を要するため等の場合にも、鑑定評価は有効です。
不動産を担保に融資を受ける時、「鑑定評価書」があば融資額の予想が可能で便利です。逆に担保を取る時には、 評価額がはっきりしていることが必要です。 また、工場財団を担保にする時には、機械装置などを含む鑑定評価が必要となり、「鑑定評価書」は、各金融機関から 高い評価を受けています。
遺産相続で土地、建物などの不動産の分割の際に鑑定評価を受ければ、適正な価格がはっきりし、公平に分割すること ができます。代償分割のときは特に鑑定評価は有効です。 また、相続税の申告の際に不動産の適正な時価として利用できます。
土地、建物の評価替えをするときや、現在の資産価値を知りたいときには、鑑定評価が必要です。 不動産の価格は流動的なものですから、鑑定評価によって、その時々の価格をしっかり把握しておきましょう。
裁判上の争いや課税上の不服申し立てなどのとき、鑑定評価は有効に役立ちます。
共同ビルの権利調整や再開発関連の場合、権利関係が複雑かつ煩雑です。それらをスッキリさせ、無用の トラブルを防ぎ、スムーズに運ぶためにも、客観的で公平な鑑定評価が不可欠です。
減損会計、現物出資、会社分割、会社合併、Ｍ＆Ａ、また法人から個人へ、個人から法人へ不動産を移転するとき、 次の目的に対し鑑定評価は有効です。 ・その譲渡価格が適正・適法であることを証明するため ・他の利害関係人の同意を得るため ・第三者に説明を要するため ・社内の稟議・決裁を得るため などなど さらに当社では企業評価・Ｍ＆Ａ仲介コンサルティングも承ります。お気軽にご相談下さい。
通常、借地権・底地の評価は「財産評価基準書の路線価図」の正面路線価に付されている借地権割合によって評価されています。
◆路線価ベース・・・例えば、記号「Ｄ」なら 借地権割合は６０％、底地の割合は更地価格マイナス借地権割合で４０％と評価されています。
◆鑑定評価では 下記ａ〜ｊにおける要因をあらゆる観点から総合的に勘案し、しかも複数の鑑定評価の手法によって 借地権価格を求めます。 ａ．地域の借地権取引の実態、 ｂ．有償での創設借地権か自然発生借地権か ｃ．契約時の一時金の額とその契約条件 ｄ．将来見込まれる一時金の額とその契約条件 ｅ．原借地権か転借地権か ｆ．地上権か賃借権か ｇ．地上建物が堅固か非堅固か、またその残存耐用年数 ｈ．居住用か営業用か ｉ．契約期間、特約条項の定めや借地権の登記の有無 ｊ．将来における賃料改定の実現性とその程度
このような手法の違いによる結果、路線価図ではたとえ借地権割合が６０％の地域であっても、 鑑定評価によると対象地は８０％や４０％であったり、極端な例では０％・・・つまり借地権が発生して いても借地権価格が発生していない場合もあります。 これらのことは、底地の価格あるいは貸家及びその敷地の価格についても同様といえます。
ＩＦＲＳとは世界共通の会計基準で、現在では世界の１００ケ国以上が採用しています。ＩＦＲＳが導入された場合、企業不動産（ＣＲＥ）は時価すなわち「公正価値」で判断されるようになります。その場合特に鑑定評価が有効となります。 またＣＲＥ戦略策定のきっかけにもなります。
◆不動産に個別性が強い場合や周辺の環境条件が劣る場合 土地の形状が極端に劣る（不整形）場合 本件土地が道路面より低い場合、高い場合 土地の面積が極端に大きい場合又は小さい場合 土地の全体又は一部が法面もしくは崖地の場合 付近の騒音、振動等が大きい場合 付近に悪臭の発生源が存在する場合 付近に嫌悪施設(ゴミ焼却施設、墓地等)が存在する場合 建築基準法等の規制(用途、日影、容積率規制等)により通常の建物が建築できない場合 当該土地の上空に高圧線が通過していたり、鉄塔が付近に存在する場合 当該土地に土壌汚染が認められる場合等、鑑定評価が特に有効な場合があります。
路線価は相続及び贈与の際の土地評価に便宜的に適用できる価格ですが、親族間あるいは同族会社間での不動産の取引時には路線価をそのまま適用できません。 そもそも路線価は公示価格ベースの80％であることから路線価を0.8で割り戻したものが正規の時価とされます。
不動産を売買（等価）交換するとき
